社区是以一定共同地域为基础形成的社会群体，腾尼斯提出的社区基本要素、地域、人群、组织形式及相应的管理机关和各种生活服务设施，都受到不动产法律调整，社区群体关系是以不动产法律为基础形成和发展起来的社会关系，社区不动产法律体系包括土地法、不动产物权法和不动产行政法三个方面的法律制度。受不动产法调整的客体有社区的土地、房屋以及地上定着物（包括：绿地、花坛、喷水池、儿童乐园、停车场、窖井、化粪池、变电站、泵房等各种附属设施）。不动产法调整不动产的开发、经营、交易、所有、使用服务和管理中形成的各种社会关系。不动产形式上是调整人与不动产的关系，实质上是围绕不动产调整人与人之间的社会关系。因此社区不动产法律关系是社区群体关系得以长期稳定发展的基础，不但给社区成员提供了生存发展空间，也是社区物质文明和精神文明的交汇点。
社区与不动产相随，文明与法律相伴，在日常生活中就应当遵守社区不动产法律规范，这是社区文明发展的主线。在发生社区纠纷时才想到使用法律武器，把法律作为社区管理、处理纠纷的手段，只能是工具主义的表现。只有遵循不动产法律关系，才能使居住在社区高楼大厦的群体生活在愉快舒适的社区环境之中，才能形成长期居住文明、环境文明和生活秩序文明。如果社区缺乏对不动产法律规范的整体认识水平、实施能力和执法水平，那么任何社区文明只能是脆弱的、短暂的。
社区土地法律关系是社区文明的生长点
我国宪法和土地管理法贯彻了以社会利益为核心的原则，采取了从土地归属向以土地利用为中心的转移，建立了以保障社会利益前提下的公民法人土地使用权制度。公民通过市场购买住宅区内的多层高层区分所有建筑物，成为住宅小区土地使用权的共有权人，拥有对建筑物基地使用权和附属草地使用权的共有权。业主的土地使用权优先于国家所有权，对进行占有、使用、收益；政府则主要行使行政权对土地使用权的利用进行管理。因此，业主是社区不动产的主人。
法制建设与社会治理法治化中的思考社区土地法律关系具有不同于其他地区土地法律关系的特点，主要是： 其一，住宅区的土地使用权是共有法律关系。各个业主可以对土地使用权依法共同使用受益，转让自己的共有份额，但不能请求分割，并只有全体共有人的共同意志才能决定土地使用权的处分权（如决定在住宅区土地上的建筑物的改建、扩建、重建、增建），而其他人如原房地产开发商或街道行政机构均无权决定；规划、房地产行政主管部门只能依行政职权对土地使用权人的申请依法审查批准与否，住宅区土地使用权的共有人还可依法排斥任何对土地使用权不法干预。这完全不同于计划体制下的居民只享有公房租赁权，划拨土地使用权是属于系统单位或房管部门的，甚至居民对住宅区街道里弄的违法建筑也无权干预。土地使用权的共有法律关系使业主易于形成共同意志并维护共同利益，这正是社区文明得以建立的基础。
社区土地权利向立体化方向发展，即形成了空间利用权法律关系。由于居住生活质量需求的提高，人们要求在原建筑物上加层扩建或建造地下建筑来发展生存空间，如建造屋顶花园、地下停车库。这就在土地使用权的基础上，产生土地使用权人与非土地使用权人的空间利用权法律关系，这对拓展社区物质文明和精神文明的发展空间大有裨益。社区土地使用权的共有法律关系和空间权利用法律关系势必成为社区文明发展的基石。
不动产权法律关系是社区文明的保障
我国民法通则、房地产管理法等法律对不动产物权法律制度作了一些基本的规定，赋予了不动产民事权利主体传统的所有权，用益物权和担保物权，正在起草中的物权法将吸收世界各国通行的“建筑物区分所有权”。这是一种复合性的新型物权制度。建筑物区分所有权人对一幢建筑物的专有部分享有专有权，对建筑物的共同部分享有共有权，以及组成管理团体享有的成员权。围绕社区不动产法律关系，社区内普遍存在着建筑物区分所有权法律关系。古人云：“鸡犬之声相闻，老死不相往来。”在传统社会这是可能存在的，但在现代社区生活中，居住人群不能不在左右上下空间发生不动产的所有、使用以及由此形成的共同关系，不仅不动产物权主体享有对不动产的支配权和排他权，而且在物权人相互之间还形成协调与维护共同利益的权利。在区分所有权人之间存在以下三种法律关系。
（一） 区分所有人之间的共有关系
这种共有关系有三个不同层次范围： 1. 相邻的共有，即因专有部分的区分境界而共有，如分隔墙、天花板、地板在区分所有人之间形成共有物。2. 同幢建筑物共用部分的共有，如楼梯、走廊、外墙、屋顶、承重结构、建筑物基地。3. 住宅区内附属基地及其公共设施设备的共有。附属基地是住宅内除建筑物基地以外的土地，它是为住宅建筑物用途服务而不可分离的土地，其上的设施设备也都是直接为居住生活服务不可缺少的。
区分所有人之间的共有关系不同于公有，共有权利主体与共有物的占有、使用、收益、处分直接相关。共有权人可以按照共有物的本来用途进行使用，也可以转让自己的份额，但不能请求分割，并只能按共有人的共同意志进行处分。共有权人对外享有排他权，对内享有共同支配权，因此共有人之间必须按共有规则正确行使共有权，承担共有义务，例如对存在于专有部分即套间内的梁、柱、承重墙，它性质上属全体区分所有人公有，专有权人即业主不能毁损，否则该幢建筑物的其他业主有权行使物上请求权和损害赔偿请求权。共有关系比相邻关系产生更直接的物权效力。又如在底层走廊或顶层楼梯走廊处不能以维护自己的安全为由安装铁门、排斥其他共有人通行。共有人只能按共同共有使用走廊，而物权排斥其他共有人按共有物本来用途使用。因此这种铁门必须拆除。又如在屋顶平台或外墙上设立广告牌等专有使用权，应征得大楼全体业主同意，其收益归共有权人，物业公司只是共有权人意志的执行者，他无权决定共有权的占有、使用、收益、处分。如在住宅区内空地处设置停车场，必须由共有人的代表业主委员会同意，物业公司才能操作，并将收取的停车费除去管理费外的收益归业主委员会，用于小区维修基金。
按共有规则，共有人应承担维持建筑物存在的维修更新费用和物业管理费用，一般来说应按业主专有部分面积在整个建筑物面积中的比例承担共有义务。按共同共有或按份共有行使权利并承担义务，这是共有关系的基本准则。因此在社会主义初级阶段，共有法律制度比公有制度更容易形成社区成员对共同利益的共同认识和共同意志，这对发展社区文明是极其有利的。
（二） 区分所有人之间的相邻关系
区分所有人对单元套间行使专有权时，相互权利发生冲突时如何协调？相邻关系就是对相邻不动产行使权利依法给予对方方便或接受限制产生的权利义务关系。法律从物权高度处理相邻关系，赋予相邻关系一定强制性的法律权力，使不动产权利得以延伸或限制，以协调不同利益。社区内发生的相邻关系包括：建筑物内部区分所有人之间的相邻关系和建筑物之间彼此临近发生的相邻关系。正确行使相邻权并承担相邻义务的内容，主要有以下几个方面：
1. 维护修缮专有部分或共有部分，必须使用相邻专有部分或共有部分，对方不得拒绝，但使用方造成损失的应予以赔偿。
2. 应按建筑物的本来用途和目的使用，不得违反全体区分所有人共同利益，如在住宅房内储存易燃易爆物品，将一定吨数以上重物搬入房内危害大楼安全，住宅房屋经营卡拉OK店或经营餐饮业，饲养有危害困扰他人之虞的动物，在专有部分任意投掷体育用品或较重物品等等。
3. 不可量物侵害（指噪音、震动、恶臭气体、粉尘、放射性等不可量物质的侵入）造成干扰妨碍或损害，在环境法允许范围内相邻方有容忍义务；超过范围的，有权请求环境保护机关和有关部门依法处理，造成损失的，请求赔偿。
4. 相邻各方改建新建筑物时，必须保持适当距离，不得妨碍影响相邻方的通风或采光。空气阳光是人类生存的基本人权之一，也是相邻不动产权利的延伸，即使合法建筑也不能剥夺他方的采光权和通风权。受害人有权要求停止侵害，恢复原状与赔偿损失。
相邻关系是通过对相邻各方行使权利延伸或限制来协调各方不同利益的，也是对社区文明发展的又一法律保障。
（三） 区分所有人的团体关系
区分所有人虽享有专有权，共有权和相邻权，可以解决某些不动产的归属和使用关系，但仍不能解决众多业主的共有不动产的管理问题。区分所有建筑的结构越来越复杂，完全由法律法规规定业主之间的内部管理关系。显然十分困难，按共有法则解决少数的共有人之间的关系是可行的，但如果共有人数少则几十人，多则上百人、上千人，如何表达全体共有人的意志？并按共同意志执行？这只能由住宅区全体区分所有人成立团体组织，召开区分所有人大会，来表达对共有财产、共同事务管理的共同意志，行使团体成员权，执行团体组织通过的决议，承担团体成员义务。
团体成员之间的权利义务关系基础是对不动产的共有权利义务关系，依次团体关系发展不能违背共有法律关系的基本规则，区分所有人大会通过的决议也才能有效。它形成的是团体组织维护共同利益的团体一直，全体成员必须遵守，业主大会选举的业主委员会必须执行。业主大会和业主委员会是直接行使民主权利的自治团体组织，是业主自己管理自己共有财产的最好组织形式，在有些国家类似于业主委员会这样的组织已经法人化，将更有利于自治管理。应当重视的是业主大会和业主委员会的团体组织的功能不仅是管好自己共有财产，更重要的是建立一个业主满意的舒适的社区居住环境，每个业主应行使自己的成员权利，不仅行使对管理者的选举权，对重要事项的表决权，而且应更多行使对建立发展共同生活的良好秩序事项的建议权，对停止违反共同利益行为的请求权。因此业主团体关系，有助于业主之间形成自我约束，共同发展的良好关系，这是促进社区文明发展的有效途径。
不动产行政法律关系对社区文明的导向
随着法治的加强，国家对不动产管理将由行政法为主向物权法为主的转移，这是建立长期稳定的不动产法律秩序的基础。但不容否认，不动产行政法仍是不动产法律体系的组成部分。我国还没有统一的不动产行政法，而都是分散的法律法规，如“城市规划法”、“土地登记规则”、“城市新建住宅小区管理办法”、“上海市物业管理条例”等等，其中绝大多数是行政法规和规章，其主要是从行政管理角度，规定了一系列民事权利和义务，以及行政处罚和行政责任。国家一方面通过制定不动产行政法来维护不动产物权并建立不动产管理秩序，另一方面还授予国家行政机关规定职权，通过具体行政行为管理不动产秩序。对不动产的开发、交易、产权、使用、服务、管理依法直接干预，进行指导、服务、限制和处罚，既有强制手段又有非强制手段，其根本宗旨是保障不动产民事权利、公共利益和公序良俗。由于行政管理方行为可以引起不动产行政法律关系的产生、变更和消失，所以，行政管理对不动产行政法律关系的调整往往比较主动并容易取得成效。
民事物权法不久将通过和颁布，不动产行政法应与物权法相互协调共同维护不动产物权。这样，行政机关依法行政将越来越迫切，否则会面临众多行政复议和行政诉讼的压力，但这也正是推动依法行政水平进步的杠杆，是形成不动产管理秩序长期稳定发展的重要机制。不动产法律关系的推进，将不但有利于保障不动产民事权利，也将有利于保障不动产管理中存在的公共利益和公共秩序，维护不动产使用中存在的善良风俗，这无疑会对社区文明产生积极的导向作用。
