“以房养老”，可行吗？
在关注和争议声中，“以房养老”再次进入人们的视野。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
无独有偶，中信银行日前推出了一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，宣布率先在国内试点“以房养老”业务。
中信银行个贷部人士接受《中国经济周刊》采访时表示，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。
该项业务申请的门槛比较高，申请贷款人名下至少要有两套住房。养老按揭贷款最长期限为10年，且贷款必须用于养老。“每个地方都可以做，因为试点刚开始，有些客户在咨询，业务量还不是很大。”上述中信银行人士表示。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。这种模式专门针对有产权房的老年人。房主身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。所得用来偿还贷款本息，其升值部分归房主所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。
中国房地产协会副会长顾云昌认为，中信银行推出的并非严格意义上的“以房养老”业务，而是房屋抵押贷款，只不过针对的是老年人。
尴尬的“以房养老”
其实，“以房养老”并非新鲜事物。
早在2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了中国。几年前“以房养老”在各地都曾进行过试点，但最后都因市场反应寥寥而终止。
2007年10月，北京市某机构试点通过房屋租赁方式提供养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。
2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，后不得不停止。
近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。
今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。
此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。
官方鼓励“以房养老”
此次，官方大力倡导“以房养老”，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”
首都经贸大学金融学院院长谢太峰更向《中国经济周刊》直言："以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”
我国的养老现状令人担忧。目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。
“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰告诉《中国经济周刊》。
不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。
在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老” 不啻为解决养老难题的一种积极补充。
但是，“以房养老”的有效推行，依然面临着许多绕不过去的问题：比如70年房屋产权问题、房价下行问题等等。
嘉宾
顾云昌 中国房地产协会副会长
谢太峰 首都经济贸易大学金融学院院长
倪鹏飞 中国社科院住宅研究室主任
陶立群 中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室主任
银监会相关负责人
中信银行个贷部人士
“以房养老”并不适合所有人
陶立群： “以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。
顾云昌： “以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。
谢太峰： 对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且要居住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他的作用可能会更大一些。
70年产权是个大问题？
银监会相关负责人：不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
谢太峰：现在“以房养老”存在两个最大的问题：一是70年的产权问题。现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
顾云昌：70年以后土地还可以续用，《物权法》里讲得很清楚，不是说就收回国有的。目前来看，“以房养老”难以推行的最大障碍，就是人们对“以房养老”的认识还有一个过程。此外，我国现在的贫富差距比较大。真正有房的人不一定需要“以房养老”，而真正想“以房养老”的人，房子却不够。
倪鹏飞：70年产权的问题会解决的。建议将来的土地转让金按年组织缴纳，即第一次出让的70年应一次交付，以后再一年一交，这就使土地所有权有一个实现形式。
将来房价跌了，怎么办？
陶立群：“以房养老”多年来没能推行出去，最大的问题就是房地产市场的变数不可控。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的会是老人。
顾云昌：现在讲房价下降为时还早，除非国家的经济出了问题才能谈到房价下降。现在是硬压着不让房价上涨，因为涨得太快。我们的城市化还在进程当中，目前我们的城市化率还只有50%，还有2.6亿人要进城，这些人的房子在哪里？未来一二十年，中国房地产还有很大的发展空间。
谢太峰：对不同地区来说，“以房养老”面临的问题是不一样的。比如，像北京这样的大城市，“以房养老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的机会比较多，每年新增很多人口，而土地资源是有限的，一段时间内，对住房的需求还是比较大的。
当然，随着大量农村人口进城，中小城市也不是说没有房产的需求，房价也不一定就会下降很多。中国的土地资源是有限的，我们又是个人口大国，我认为，即使未来独生子女一个人有好几套房子，这个问题可能也不会像人们想象的那么严重。
倪鹏飞：这种担心有一定道理。但从中国整体的住房情况来看，供给和需求还是有一定缺口的。中国城镇化正在加速，到一定时间也需要进行重置。总的来说，按照接下来发展的速度来看，还不存在大量过剩的问题，当然这个问题需要引起注意。
有两套房才能“以房养老”？
中信银行个贷部人士：客户需求是千差万别的。我们的模式跟国外不可能完全一样，如果是一套房，风险会比较大，也有些难度。两套房风险能得到一些控制。
顾云昌：真正的“以房养老”就是一套房，能养老就行。如果是两套房，有些人就会想，还不如把房子卖掉套现养老。现在房价很高，卖掉后200万我存在银行里，就可以养老。
倪鹏飞：两套住房对于银行来说当然比较保险。“以房养老”产权开始归个人，银行每个月给借贷人钱，相当于养老金，去世之后产权就归银行了。所以说中信银行的试点还和政策上的“以房养老”不一样，在开始阶段还比较保守。
